Эпизод №1: 92 гектара севернее СНТ «Ромашка»

 http://sertolovo-online.ru/gorod/igra-v-napyorstki-na-generalnom-plane-sertolovo-epizod-1-92-gektara-severnee-snt-romashka

ПРИВЕТ ИЗ ЛИХИХ 90-ЫХ

Кто из сертоловчан на торговых развалах лихих 90-ых годов прошлого века не играл в напёрстки. Правила игры известны ещё с Древней Греции и незатейливы – друг против друга играет два человека: ведущий и игрок.

У ведущего имеется три одинаковых непрозрачных напёрстка, под один из которых «банкующий» прячет маленький шарик, после чего быстро меняет напёрстки местами. Затем игроку предлагается угадать, под каким из напёрстков находится предмет.

Игра обычно является азартной, то есть ведётся на деньги, и зачастую является формой мошенничества, так как, несмотря на всю внимательность игрока, ловкость рук позволяет ведущему спрятать шарик, убрав его из-под напёрстка.

Изредка сценарий игры выглядит так: игрок выигрывает несколько раз подряд, а когда ставка становится достаточно велика, ведущий прибегает к шулерству и забирает все деньги. Хотя гораздо чаще игроку выигрывать не дают вообще. Когда он проигрывает первый раз, ему предлагают отыграться, и, пытаясь отыграться, бедолага проигрывает всё больше и больше денег. До обручального кольца и последних портков.

Кадр из фильма «Трест, который лопнул»

Обычно у напёрсточника есть помощники, изображающие зевак. «Случайные игроки» тут же «выигрывают» всё то, что проигрывает жертва. В случае если полиция арестовывает напёрсточника, то денег у злоумышленника не находит. Посмотреть, как этот приём применяется на практике, можно в фильме «Трест, который лопнул».

Часто вместе с напёрсточником в преступной схеме участвуют и «быки» (охрана напёрсточника). «Бригада» необходима на случай, если жертва заметит обман и будет пытаться вернуть свои деньги силой.

КОРОБЕЙНИКИ

В последнее время мне всё больше кажется, что действия региональных, районных и муниципальных властей «окучить» территорию МО новыми жилыми районами сродни той же игре в напёрстки. Судите сами.

О застройке 92 га федеральных земель севернее СТН «Ромашка» (массив Сертолово Чёрная Речка) автор уже писал – последний раз в статье «Когда сертоловчанам раздадут бусы?» (№25/2013).

Заказ застроить высотными домами лесной массив почти в сотню гектар принадлежит Москве. Непосредственными исполнителями стали: Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства недвижимого имущества, которому Федеральным агентством по управлению государственным имуществом переданы права на распоряжение 92 га, и правительство Ленинградской области.

Бывший губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков «врубил» проекту «зелёный свет», подписав распоряжение о включении данного земельного участка в городскую черту Сертолово. Нынешний губернатор Александр Дрозденко полтора года (или сколько?) в ранге председателя комитета по управлению государственным имуществом готовил по теме все разрешающие документы.

В феврале текущего года региональное правительство с москвичами даже провели совместную «предпродажную подготовку» — презентацию проекта с победными реляциями о том, как будут счастливы новосёлы в городе, в котором нет больницы, университета, кинотеатра, библиотеки, рабочих мест.

92 гектар даже выставили на аукцион, но система дала сбой – арендаторы (читай покупатели) уже уехали отдыхать на Канары.

КАКУЮ РОЛЬ НАМ ОТВЕСТИ ЮРИЮ ХОДЬКО?

«Свои пять копеек» вставил и глава городской администрации Юрий Ходько – 15 марта 2012 муниципальный служащий подписал заключение «о возможности и целесообразности включения данного земельного участка в границы Сертолово». Понятно, что с целью тотальной жилищной застройки.

Имел ли глава администрации подписывать подобный документ? При ответе на этот вопрос, оставлю в стороне «моральный фактор». Нынешняя городская инфраструктура, социальные «институты» не рассчитаны не то, что новый микрорайона (рост населения Сертолово на 15 тыс. человек), не можем дотянуть до социальных стандартов с уже имеющимся пятидесятитысячном населением.

При выдаче заключения Ходько руководствовался генеральным планом МО «Сертолово Ленинградской области», утверждёнными городским советом 9 ноября 2010 года и правилами землепользования и застройки, завизированные депутатами 25 октября 2011 года. Если верить данным документам (а почему им не доверять?), то 918 844 кв. м, которые Москвой и Сердюковым — Дрозденко отводились под жилищную застройку, находятся в «зоне природных территорий» (читайте, заняты лесом).

Включение данного участка в городскую черту, по существовавшим тогда и ныне правилам, проходит согласование в Федеральном агентстве лесного хозяйства.

В 2009 году городская администрация сделала первую и единственную попытку согласовать генеральный план МО «Сертолово Ленинградской области» в Рослесхозе. «Проба пера» закончилась неудачей. Москва посчитала нецелесообразным вырубать леса под жилищную застройку Сертолово.

Предположу, что Сердюков – Дрозденко предусмотрели, как обойти Рослесхоз. В ключевом распоряжении правительства категория земель была изменена (от того, что было прописано в генеральном плане) на: земли промышленности, энергетики, транспорта… и иного специального назначения.

За два года до этого та же региональная администрация – при утверждении генерального плана муниципального образования — «земель промышленности» в лесных 92 га в упор не увидела.

НАПЁРСТКИ – ЛЮБИМАЯ ИГРА ЧИНОВНИКОВ?

Но на февральской презентации проекта … в правительстве Ленинградской области, в конкурсной документации заинтересованным лицам было сказано, что 92 уже включены в городскую черту. Несмотря на то, что за распоряжением Валерия Сердюкова от 23 марта 2012 года №130 «О включении земельного участка в границы населённого пункта «город Сертолово» Всеволожского района Ленинградской области» «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», не последовало решения городского совета … об изменении генерального плана муниципального образования.

Другими словами потенциальных инвесторов просто ввели в заблуждения, а некоторые мои коллеги считают, так и просто обманули. Со знанием дела.

ПОТРЕНИРУЕМСЯ НА КОШКАХ И ЮККАХ, А ДАЛЕЕ ПРИДЁТ ОЧЕРЕДЬ ФИНЛЯНДИИ

Так и это ещё не всё. Сердюков распорядился включить в Сертолово под кадастровым номером 47:07:0000000:691 не 918 844 кв.м, а 1 060 991 кв.м.

Я долго ломал голову над тем, почему к аукциону по аренде (читай продаже) 92 га в марте 2013 года, городской совет «не провёл работу над ошибками». Пока «тайну» не выдала заместитель Всеволожского городского прокурора Светлана Коряченцова. Оказалось, что часть земельного участка, который Сердюков и Дрозденко с помощью «шашки» распорядились «прирезать» к Сертолово, находится на территории другого муниципального образования Всеволожского района – в нашем случае МО «Юкковское сельское поселение». С таким же успехом Сердюков и К могли прихватить пару районов Псковской области (по Псков), а то и посмотреть в сторону Финляндии.

К слову сказать, данную туфту в Сертолово определили сразу, и год назад «маякнули» в администрацию Ленинградской области – и рады бы «отрезать у Юкков земли по самые Дранишники», только компетенции не хватает.

И чем ответила область? Тем, что поддержала проведение аукциона 29 марта 2013 года.

ПЛАНЫ НЕ ИЗМЕНИЛИСЬ

Повторюсь, что на аукционе заинтересованным лицам предлагался земельный участок не с кадастровым номером 47:07:0000000:691, площадью 1 060 991 кв. м, который фигурировал в постановлении правительства Ленинградской области, а площадью 91,8844 га (кадастровый номер: 47:07:0000000:17951). Очевидно, без 14,2 га, которые находятся в МО «Юкковское сельское поселение».

На совещании 11 апреля текущего года (сразу после несостоявшегося аукциона) с участием вице-губернатора Г. Богачёва было принято решение о подготовке документов для исключения земельного участка, площадью 14,2147 га, кадастровый номер: 47:07:0000000:17952 из границ Сертолово. Получается, что сертоловчане попользовались землёй соседнего муниципального образования, пора и честь знать?!

Горожанину, не умудрённого опытом «дворцовых интриг» при областном правительстве, трудно разобраться в данной конкретной ситуации, при которой десятки гектар меняют своё назначения, принадлежность и т.д. в считанные секунды. За манипуляциями чиновников не уследишь. Особенно, если тем приспичило передать 92 га в непосредственной близости от Санкт-Петербурга в «хорошие руки».

Сергей КОВАЛЕНКО

13.06.2013

В феврале – марте текущего года в Сертолово произошло то, что, казалось бы, невозможно в цивилизованной стране – торжество колониальной политики. Игнорируя интересы пятидесятитысячного города (читай аборигенов) губернские власти (читай колонизаторы) распорядились самым ценным активом – земельным участком площадью 918 844 кв.м.

ЕЩЁ НЕ ВЕЧЕР

О чём идёт речь? О продаже с молотка прав на застройку в течение шести ближайших лет земельного участка почти в 92 га. Аукцион, коренным образом затрагивающий интересы пятидесятитысячного города, назначили на 29 марта в Москве. Забегая вперёд, напишу, что аукцион был признан несостоявшимся по причине … отсутствия арендаторов (покупателей). Но от этого планы «колонизаторов» абсолютно не изменились. Как говорится, ещё не вечер.

92 га находятся возле одного из крупнейших садоводств Сертолово «Ромашка». Южные границы будущего микрорайона Сертолово как раз и примыкают к северным участкам СНТ. На западе мечта многих застройщиков доходит до СНТ «Малина», на востоке отчасти обрезается рекой Чёрной. И ещё, по территории участка вдоль северной границы проходит линия электропередачи 110 кВ.

В настоящий момент вся территория земельного участка покрыта лесом – одно из последних в муниципальном образовании заповедных мест для сбора грибов и ягод.

16 декабря 2011 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (от авт. – данный земельный участок находится не в муниципальной, а федеральной собственности) издаёт распоряжение №3188 «О передаче в собственность Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства недвижимого имущества в качестве имущественного взноса Российской Федерации».

23 января прошлого года ФОС оформил право собственности на данный земельный участок. Другими словами на аукционе Фонд выступил арендодателем (читай продавцом) земельного участка «для его комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Но без тотальной поддержки региональных властей «фокус» с продажей данного участка у ФОС не получился бы.

ЗЕЛЁНЫЙ СВЕТ

Арендодатель (продавец) – по неизвестной автору причине – заручился поддержкой правительства Ленобласти. Ключевой вопрос, который предстояло решить, — это включить выставляемые на аукцион 92 га в городскую черту. Без данного решения многоэтажная застройка территории невозможна.

Год назад – 23 марта 2012 года – ещё прежним губернатором Ленобласти Валерием Сердюковым было подписано распоряжение правительства №130 «О включении земельного участка в черту населённого пункта города Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области».

Очевидно, что пакет документов по «сделке» готовил Александр Дрозденко, руководивший тогда профильным комитетом. Губернские власти тогда же и прописали вид разрешённого использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». С этой «ксивой» москвичи пошли в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области – для регистрации права собственности.

В данном случае федеральный закон сыграл на стороне губернских властей и их друзей по бизнесу из Москвы. Правительство Ленобласти благодаря ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ» вправе включать любой земельный участок в границу населённого пункта, меняя при этом вид разрешённого использования.

Очевидно, что Валерию Сердюкову и Александру Дрозденко лучше знать, что пятидесятитысячному городу в первую очередь необходимы не больница, учебные заведения, библиотеки, театры, культурно — досуговые центры, а новый жилой микрорайон. С тем, чтобы новосёлы – ввиду отсутствия достойных предложений о трудоустройстве в муниципальном образовании – могли пополнить ряды и шеренги тысяч сертоловчан, работающих в Санкт-Петербурге.

ЮРИЙ ХОДЬКО

Но не только Валерий Сердюков и Александр Дрозденко у нас такие умные. Решению правительства Ленинградской области (п.13 упомянутого мною закона) – о включении земельного участка в городскую черту — должно предшествовать ходатайство «органа местного самоуправления». В нашем случае «впереди паровоза» должен был «бежать» глава местной администрации Юрий Ходько. Москвичи вперёд регионального правительства должны были побеспокоить Юрия Алексеевича.

Ходько мог данный вопрос – о включении данного участка в городскую черту – решить и без привлечения «старших товарищей». Закон предоставляет муниципальному образованию такое право.

Но учитывая тот факт, что к моменту, когда у кого-то в Москве (Санкт- Петербурге? Всеволожске?) приспичило со строительством нового микрорайона в Сертолово, в муниципальном образовании уже был принять генеральный план (данный земельный участок само — собой находился вне городской черты), по процедуре требовалось проведение публичных слушаний. Общественные дебаты в Сертолово – мероприятия весьма предсказуемые, и всё же властям пришлось бы объясняться: в какую больницу по службе «скорой» будут отвозить новосёлов, если что?

Впрочем, существует один ход, при котором с народом можно и не объясняться – «тему» необходимо заслать в правительство Ленобласти. При этом администрация МО «Сертолово Ленинградской области» должна была выдать заключение.

В теории оно (заключение) может быть в двух вариантах: положительным (Юрий Ходько и сотоварищи ратуют двумя руками «за» новый жилищный проект) и отрицательным.

А теперь цитата из федерального закона. П.19 звучит так: «Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказывает в принятии решения о включении земельного участка в границу населённого пункта …, если …документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утверждённых в установленном порядке, предусмотрено использование земельного участка, не соответствует заявленным требованиям».

Что у нас было по данному земельному участку до включения его Валерием Сердюков в городскую черту? Выдержка из аукционной документации, официально распространённая арендодателем (продавцом), звучит так: «В соответствии с чертежом «Схема планируемых границ функциональных зон» Генерального плана муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области участок расположен в границах функциональной зоны сельскохозяйственного использования «коллективные садоводства и дачные товарищества». На чертеже «Внесение изменений в Генеральный план муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» участок обозначен как «леса Приозерского лесничества». В соответствии с чертежом «Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» Правил землепользования и застройки муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области Участок находится в зоне Р.3. – зона природных территорий. Регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено».

На мой взгляд – и фраза «регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено» меня в этом убеждает окончательно – генеральным планом муниципального образования на данном участке предусматривалось всё – что угодно, только не ещё один микрорайон Сертолово.

Другими словами Валерий Сердюков и Александр Дрозденко должны были на челобитной Юрия Ходько написать красными чернилами «Отказать!» Без вариантов.

КАК ЭТО БЫЛО?

В №13/2013 газеты в статье «Стоит ли объявлять Александра Дрозденко персоной нон-грата в Сертолово?» данная ситуация была описана поверхностно, теперь появились подробности.

В начале 2012 года дело действительно шло к отказу. Комитетом по архитектуре и градостроительству правительства Ленобласти 21 февраля было выдано отрицательное заключение, в котором было указано на отсутствие заключения органа местного самоуправления о целесообразности включения земельного участка в границы Сертолово, а также на несоответствие испрашиваемого вида использования земельного участка утверждённому генеральному плану МО «Сертолово Ленинградской области».

А далее случилось нечто. 15 марта 2012 года Юрий Ходько подписывает заключение №05-05-148/12-0-0 о «возможности и целесообразности включения данного земельного участка в границы Сертолово». Юрию Алексеевичу ещё год назад стало очевидно (приснился вещий сон?), где будут работать, учиться, лечиться, отдыхать, рожать и т. д. жители нового микрорайона Сертолово (от авт. – по большинству прогнозов в данном микрорайоне Сертолово будет проживать до 15 тыс. человек). При этом мэр для себя раз и навсегда решил, что новосёлы не будут нарушать права старожилов Сертолово на получения медицинских, почтовых, банковских, социальных и т.д. услуг.

Посоветоваться с горожанами назначенный на должность 18 депутатами, «заточенными» на «Единую Россию», Ходько решил излишним. Ну, что могут возразить «аборигены»? Да и кто, а главное когда в России интересовался предпочтениями местного населения?!

В случае отрицательного заключения Юрия Ходько региональные власти оказались бы в щекотливой ситуации. А так…

ПРОКУРАТУРА НЕ НАШЛА ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПРОТЕСТА

Уже после неудачной попытки проведения аукциона по заявлению газеты «Сертолово и окрестности» началась прокурорская проверка по поводу законности включения данного участка в черту Сертолово.

Цитата из ответа областной прокуратуры: «Информация, изложенная в статье Сергея Коваленко и опубликованная в газете «Сертолово и окрестности», в части противоречия использования указанного земельного участка документам территориального планирования муниципального образования нашла своё подтверждение. Однако, наряду с этим, проверкой также установлено, что генеральный план и правила землепользования и застройки МО «Сертолово Ленинградской области», утверждённые решениями совета депутатов МО «Сертолово Ленинградской области» от 09.11.2010 №44 и 25.10.2011 №50 соответственно, изначально противоречили существующему землепользованию».

По смыслу прокурорского ответа спорные гектары необходимо было сразу рассматривать в генеральном плане, как «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиденья, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», а не как «зону природных территорий».

Ответ областной прокуратуры не удивил, коль Юрий Ходько заслал в правительство региона положительное заключение, а городской совет депутатов во главе с Александром Верниковским не одёрнул мэра.

Буква закона при включении данного участка в городскую черту была соблюдена, а нарушение прав и интересов сертоловчан надзорное ведомство не нашло. Очевидно, памятуя о главном кредо солёных огурцов в трёхлитровой банке – «в тесноте, но не в обиде».

Другой вопрос, что Всеволожская городская прокуратура ещё потребует (а может уже и внесла протест) о приведении генерального плана муниципального образования Сертолово в соответствие с тем, о чём договорились москвичи с Александром Дрозденко и Валерием Сердюковым, и против чего не возражал Юрий Ходько.

На мой взгляд, согласно генеральному плану Сертолово злополучные 92 га до сих пор не включены в городскую черту, и аукционная документация, представленная публике в марте — феврале, была, мягко говоря, некорректной.

КОГДА СЕРТОЛОВЧАНАМ РАЗДАДУТ БУСЫ?

Мировая история знает несколько форм колониальной политики в отношении местного населения. В классическом варианте испанцы обменивали бусы на золото.
Вместо них пришли англосаксы, которые после двух мировых войн, наконец, поняли, что сил на новые завоевания уже нет, а потому создали новую систему.

И новые аборигены-потребители стали с радостью менять на бусы и стринги свой дармовой труд и собственные жизни, прожитые в кредит. Бусы уже не назывались бусами, они именуются «достатком» и «успехом», «возможностями» и «статусом», «имиджем» и «рейтингом», «карьерой» и «кредитной историей».

Чем же заплатить Москва и Александр Дрозденко аборигенам за их молчание по поводу социального эксперимента в пригороде Санкт- Петербурга, когда в небольшую «бочку» под названием МО «Сертолово Ленинградской области» будет втиснуто в два раза больше жителей, чем есть сейчас? Без малейших шансов на работу по месту жительства, получение в Сертолово медицинских услуг, организации досуга и т.д.

Ведь экономическая составляющая проекта следующая. Муниципалитет от сдачи в аренду (читай продажи) почти 92 га не получит ни копейки. Ведь арендодателем выступает Фонд, а не муниципальное образование.

Выгоды федерального центра также сомнительны – начальная цена мартовского аукциона была без малого одиннадцать млн. Не вижу оснований, чтобы в Москве к следующему аукциону переписали условия.

Если стороны ударят по рукам (а аукцион будет проведён «при любой погоде), Фонд в течение шести лет (срок действия аренды) получить 66 млн. За такие деньги ни детский садик не построишь, ни дорогу к новому микрорайону не сладишь. 66 млн «разойдутся» на заработную плату сотрудникам Фонда и командировки в Сертолово.

Казалось бы, чего проще и эффективней, если так уж свербит с данным участком, выставить землю на аукцион. При этом честно соблюсти федеральною норму — продажная стоимость земельного участка не должна быть ниже кадастровой (читай государственной оценки). Минимальная выручка могла бы составить 3 млрд. 365 млн 348 тыс. 845 руб. 96 коп.

Подсчёт, конечно, грубый. Участок, как говорят, «запущенный» в инженерном отношении. Но, в ближайших окрестностях Санкт- Петербурга почти 92 га каждый день не продаются. Расходы на доведение земельного участка «до ума» могли бы быть уравновешены повышением продажной цены.

А 3 млрд 365 млн руб. – это 3 млрд 365 млн руб. За такие деньги можно в Сертолово отгрохать больнично — поликлинический комплекс. Без привлечения дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Против таких бус никто бы в Сертолово не возражал.

Но реализуй Москва и правительство Ленинградской области данный проект по предложенному автором сценарному плану, без многих миллиардов останется будущий арендатор данного участка.

Судите сами. На мартовский аукцион арендную ставку предлагали в 57 руб. 29 коп. за один квадратный метр в год.

Будущий арендатор сможет выкупить земельный участок из расчёта 5 руб. 65 коп. + арендная плата в 57 руб. 29 коп. за один метр. Итого – 62 руб. 94 коп. Кто в Сертолово откажется от покупки десяти соток за 6 тыс. 940 руб.? И это притом, что государство «застолбило» нынешнюю кадастровую оценку одного кв. метра данного земельного участка в 3 662 руб. 59 коп!

Но никто вам квадратные метры леса ни за 63 рубля, ни за 3 тысячи 662 рубля продавать не будет. Лес спилят (какой никой доход), продадут, площадку застроят. Продажа земли в варианте малоэтажной застройки, а тем более многоквартирными монолитами, повышает её стоимость от кадастровой в разы. Проверено ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Сергей ТОПЧИЙ

Толковый словарь С. Ожегова и Н. Шведовой даёт лишь одно определение глагола «подкузьмить» – поставить в трудное, неприятное положение. Некоторое время назад федеральные власти при активнейшем участии регионального правительства во главе с Александром Дрозденко именно это и сделали с Сертолово. Объявив 26 февраля текущего года аукцион по продаже прав аренды земельного участка 918 844 кв. м (почти 92 га) в границах муниципального образования «Сертолово Ленинградской области», чиновники на долгие годы поставили крест на сбалансированном развитии муниципалитета, ориентированном на решение социальных проблем горожан.

ПОГАДАЕМ НА «РОМАШКЕ»

О чём идёт речь? О продаже с молотка прав на застройку в течение шести ближайших лет земельного участка почти в 92 га. Аукцион, коренным образом затрагивающий интересы пятидесятитысячного города, состоится 29 марта в Москве.

Перед тем, как автор изложит собственную версию относительно того, почему очередная застройка 92 га – это очевидно зло, несколько слов о самом участке.

92 га находятся возле одного из крупнейших садоводств «Ромашка». Южные границы будущего микрорайона Сертолово как раз и примыкают к северным участкам СНТ. На западе мечта многих застройщиков доходит до СНТ «Малина», на востоке отчасти обрезается рекой Чёрной. И ещё, по территории участка вдоль северной границы проходит линия электропередачи 110 кВ.

Документы по участку:

• Свидетельство о собственности
• Кадастровый паспорт земельного участка

В настоящий момент вся территория земельного участка покрыта лесом – это одно из последних в муниципальном образовании заповедных мест для сбора грибов и ягод.

16 декабря 2011 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом издаёт распоряжение №3188 «О передаче в собственность Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства недвижимого имущества в качестве имущественного взноса Российской Федерации». 15 августа прошлого года ФОС оформил право собственности на данный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. Другими словами на аукционе Фонд будет выступать арендодателем (читай продавцом) земельного участка «для его комплексного освоения в целях жилищного строительства».

ЗЕЛЁНЫЙ СВЕТ

Один из ключевых вопросов данной истории: входит ли данный участок в городскую черту? И если да, то, с каким видом разрешённого использования?

По этому вопросу существует две точки зрения. Арендодатель (продавец) – по неизвестной автору причине – заручился поддержкой правительства Ленобласти. Год назад – 23 марта 2012 года – ещё прежним губернатором Ленобласти Валерием Сердюковым было подписано распоряжение правительства №130 «О включении земельного участка в черту населённого пункта города Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области». Очевидно, что пакет документов по «сделке» готовил Александр Дрозденко, руководивший тогда профильным комитетом. Губернские власти тогда же и прописали вид разрешённого использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». С этой «ксивой» москвичи пошли в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области – для регистрации права собственности.

В данном случае закон сыграл на стороне губернских властей и их друзей по бизнесу из Москвы. Правительство Ленобласти благодаря ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ» вправе включать любой земельный участок в границу населённого пункта, меняя при этом вид разрешённого использования.

Очевидно, что Валерию Сердюкову и Александру Дрозденко лучше знать, что пятидесятитысячному городу в первую очередь необходимы не больница, учебные заведения, библиотеки, театры, культурно-досуговые центры, а новый жилой микрорайон. С тем, чтобы новосёлы – ввиду отсутствия достойных предложений о трудоустройстве в муниципальном образовании – могли пополнить ряды и шеренги тысяч сертоловчан, работающих в Санкт-Петербурге.

«ОТКАЗАТЬ»

Но не только Валерий Сердюков и Александр Дрозденко у нас такие умные. Решению правительства Ленинградской области (п.13 упомянутого мною закона) – о включении земельного участка в городскую черту – должно предшествовать ходатайство «органа местного самоуправления». В нашем случае «впереди паровоза» должен «бежать» глава местной администрации Юрий Ходько. Москвичи вперёд регионального правительства должны были побеспокоить Юрия Алексеевича.

Ходько мог данный вопрос – о включении данного участка в городскую черту – решить и без привлечения «старших товарищей». Закон предоставляет муниципальному образованию такое право.

Но учитывая тот факт, что к моменту, когда кому-то в Москве (Санкт-Петербурге? Всеволожске?) приспичило со строительством нового микрорайона в Сертолово, в муниципальном образовании уже был принят генеральный план (данный земельный участок само собой находился вне городской черты), по процедуре требовалось проведение публичных слушаний. Общественные дебаты в Сертолово – мероприятия весьма предсказуемые, и всё же властям пришлось бы объясняться: в какую больницу по службе «скорой» будут отвозить новосёлов, если что?

Впрочем, существует один «трюк», при котором с народом можно и не объясняться – «тему» необходимо заслать в правительство Ленобласти. Предположу, что так и было сделано. При этом администрация МО «Сертолово Ленинградской области» должна была выдать заключение.

В теории оно (заключение) может быть в двух вариантах: положительным (Юрий Ходько и сотоварищи ратуют двумя (или сколько?) руками «за» новый жилищный проект) и отрицательным.

А теперь две цитаты из федерального закона. П.19 звучит так: «Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказывает в принятии решения о включении земельного участка в границу населённого пункта …, если …документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утверждённых в установленном порядке, предусмотренное использование земельного участка, не соответствует заявленным требованиям».

Что у нас было по данному земельному участку до включения его Валерием Сердюковым в городскую черту? Выдержка из аукционной документации, официально распространённая арендодателем (продавцом), звучит так: «В соответствии с чертежом «Схема планируемых границ функциональных зон» Генерального плана муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области участок расположен в границах функциональной зоны сельскохозяйственного использования «коллективные садоводства и дачные товарищества». На чертеже «Внесение изменений в Генеральный план муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» участок обозначен как «леса Приозерского лесничества». В соответствии с чертежом «Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области» Правил землепользования и застройки муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области Участок находится в зоне Р.3. – зона природных территорий. Регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено».

На мой взгляд – и фраза «регламентами данной зоны жилищное строительство не предусмотрено» меня в этом убеждает окончательно – генеральным планом муниципального образования на данном участке предусматривалось всё, что угодно, только не ещё один микрорайон Сертолово.

Другими словами человек, который на Дне Сертолово в 2006 году (если не раньше) пообещал скорое строительство больницы, должен был на челобитной Юрия Ходько написать красными чернилами «Отказать!». Без вариантов.

Другой вопрос, что публика из Сертолово поняла москвичей с полуслова (неужели за долю малую?) и на каком-то этапе – генеральному плану муниципального образования всего-ничего, но он уже правился несколько раз – в документ внесли изменения, не заметные большинству, но исполненные в интересах Фонда.

ПОД ЧЕМ ПОДПИСАЛСЯ ЮРИЙ ХОДЬКО?

В данном случае необходимо читать п. 20 федерального закона: «Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации может отказать в принятии решения о включении земельного участка в границы населённого пункта…, если…в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации поступило заключение о невозможности или нецелесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта… от органа местного самоуправления.

Поскольку правительство Ленобласти сделало всё для того, чтобы новый жилой район в Сертолово появился, отрицательного заключения на проект из Сертолово не было. В противном случае «проговорился» бы глава муниципального образования «Сертолово Ленинградской области» Александр Верниковский, которого на прошлой неделе допустили на презентацию проекта в правительстве Ленобласти.

Александр Павлович проект застройки жилыми домами 90 га земли в границах муниципального образования критиковал. По тем же основаниям, что и автор. Но учитывая возможности муниципального образования раз и навсегда заблокировать данный проект, критика, как теперь оказалось, лидера районных единороссов, выглядела более чем странно. Или отрицательное заключение муниципалов Валерий Сердюков со словами «Ха-ха-ха» выбросил в ведро для мусора? Или муниципалов никто и не спрашивал? Просто Верниковский и Ходько не могут предать своих старших (по партии) товарищей!

Предположу, что генеральный план Сертолово ещё требует углублённой «зачистки» в данном направлении. На совете депутатов.

СЕРТОЛОВО МИМО КАССЫ

А теперь поговорим об экономической составляющей проекта. Муниципалитет от сдачи в аренду (читай, продажи) почти 92 га не получит ни копейки. Ведь арендодателем выступает Фонд, а не муниципальное образование.

Выгоды федерального центра также сомнительны – начальная цена аукциона без малого одиннадцать млн. Если стороны ударят по рукам на этой цифре, Фонд в течение шести лет (срок действия аренды) получить 66 млн. За такие деньги ни детский садик не построишь, ни дорогу к новому микрорайону не сладишь. 66 млн «разойдутся» на заработную плату сотрудникам Фонда и командировки в Сертолово.

Казалось бы, чего проще и эффективней, если так уж свербит с данным участком, выставить землю на аукцион. При этом честно соблюсти федеральною норму – продажная стоимость земельного участка не должна быть ниже кадастровой (читай, государственной оценки). Минимальная выручка могла бы составить 3 млрд 365 млн 348 тыс. 845 руб. 96 копеек.

Подсчёт, конечно, грубый. Участок, как говорят, «запущенный» в инженерном отношении. Но, в ближайших окрестностях Санкт-Петербурга почти 92 га каждый день не продаются. Расходы на доведение земельного участка «до ума» могли бы быть уравновешены повышением продажной цены.

А 3 млрд 365 млн руб. – это 3 млрд 365 млн рублей. За такие деньги можно в Сертолово отгрохать больнично-поликлинический комплекс. Без привлечения дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов.

Но реализуй Москва и правительство Ленинградской области данный проект по предложенному автором сценарному плану, без многих миллиардов останется будущий арендатор данного участка.
Судите сами. На начало аукциона арендную ставку предлагают в 57 руб. 29 коп. за один квадратный метр в год. Что-то мне подсказывает, что итоговый результат не сильно будет отличаться от первоначального.

Будущий арендатор сможет выкупить земельный участок из расчёта 5 руб. 65 коп. + арендная плата в 57 руб. 29 коп. за один метр. Итого – 62 руб. 94 коп. Кто в Сертолово откажется от покупки десяти соток за 6 тыс. 940 руб.? И это притом, что государство «застолбило» нынешнюю кадастровую оценку одного кв.метра данного земельного участка в 3 662 руб. 59 коп.!

Но никто вам квадратные метры леса ни за 63 рубля, ни за 3 тысячи 662 рубля продавать не будет. Лес спилят (какой-никой доход), продадут, площадку застроят. Продажа земли в варианте малоэтажной застройки, а тем более многоквартирными монолитами, повышает её стоимость по сравнению с кадастровой в разы. Проверено ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Для того чтобы, в конце концов, получить обозначенные в данной статье дивиденды, необходимо на начальном этапе иметь значительный капитал. Но Россия последнего десятилетия богата на шальные капиталы, имеющие, как правило, бюджетное происхождение.

К ЧЕМУ БЫ ГОСУДАРСТВУ ЗАБОТИТЬСЯ О ПОНИЖЕНИИ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА?

Не принял Фонд РЖС и второй возможный сценарный план организации аукциона. 29 марта торги будут обычными, а не «голландскими», где ключевым конкурсным параметром является стоимость одного кв. м и побеждает компания, предложившая минимальную цену.

Принятый в прошлом году специальный закон разрешает Фонду проводить подобные аукционы. Но москвичи подобным правом не воспользовались. Земля будет отдана тому, кто предложит максимальную цену аренды. Предположу, что не всё конкурсные заявки будут признаны удовлетворяющими требованиям конкурса.

На взгляд автора, перед нами обычная мошенническая схема увода 92 га из федеральной собственности за несколько десятков миллионов. Совокупные барыши теневых дельцов могут составить свыше 10 млрд рублей. И всё законно!

В ТОМ ЧИСЛЕ И ЗА СЧЁТ МУНИЦИПАЛЬНОЙ КАЗНЫ

Инженерно участок не подготовлен – никакой инфраструктуры на нём нет. Согласно описанию участка, снабжение электроэнергией возможно путём подключения к подстанции ОАО «Ленэнерго». А хватит ли мощности у «Ленэнерго» на все художества москвичей и правительства Ленобласти – никто пока не спрашивал.

Для водоснабжения и водоотведения необходимо строительство локальных водозаборных узлов и локальных очистных сооружений.

А для снабжения газом – протянуть трубу длиной один километр до газопровода высокого давления, питающего одну из котельных Сертолово.

Теплоснабжение планируется осуществить от внутридомовых газовых котлов.

Для подъезда к будущему микрорайону необходимо строить полтора километра дороги до Выборгского шоссе.

Аукцион ещё не проведён, а уже предпринята попытка переложить бремя расходов по инженерной подготовке земельного участка на… муниципальный бюджет. Фонд РЖС на запрос одного из участников аукциона объяснил, что «… в соответствии с п. 1 . 14 ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населённых пунктов поселения относится… к вопросам местного самоуправления». Москвичи под дорогу могут выделить лишь часть соседнего участка в 14 га, который также принадлежит Фонду.

Но при любых раскладах будущее бремя обслуживания инженерной инфраструктуры микрорайона (миллионы и миллионы рублей) будет отнесено на счёт муниципальной казны. Вместо того чтобы использовать данные миллионы на социальную сферу.

ДО 15 ТЫСЯЧ ЧЕЛОВЕК

Ключевой цифрой проекта являются данные о планируемых объёмах общей площади жилых помещений. В марте была озвучена цифра в 60 тыс. кв. м. При этом было подчёркнуто, что речь идёт о минимальной планке.

Максимально застройщик может «впихнуть» в заявленное пространство и 5, и 10, и 15 тыс. человек.

При этом никаких требований по строительству объектов социальной инфраструктуры к будущему застройщику 92 га не предъявлено. На презентации проекта в правительстве Ленинградской области в присутствии многих довольных собой чиновников было заявлено, что уже чем-чем, а школами и поликлиникой будущие новосёлы в Сертолово уже обеспечены.

О строительстве детского садика говорилось, но не более того. За чей счёт – и вообще тайна.

СОЦИАЛЬНЫЙ ЭКСПЕРИМЕНТ АЛЕКСАНДРА ДРОЗДЕНКО?

Основной упрёк автора к федеральным, губернским и муниципальным властям состоит в том, что с лёгкой руки чиновников население пятидесятитысячного Сертолово в ближайшие пять лет за счёт новостроек должно увеличиться вдвое. При этом социальные и другие проблемы новосёлов, вопросы трудоустройства и т.д. должны решиться сами собой. Сказав «А», дав отмашку на застройку лесов первой категории, власти не сказали «Б».

Только в 2012 году общественность узнала о застройке в пределах муниципального образования без малого 800 га. При этом следует сделать поправку на низкую информированность автора. Наиболее резонансными адресами стали:

— 70 га между Сертолово-2 и мкр. Чёрная Речка. Земельный участок с категорией земель «земли поселений» находится в собственности ООО «КВС». Компанию называют в качестве застройщика и нового земельного участка. По данным Ольги Данилевской, руководителя отдела по связям с общественностью «КВС», к 2019 году на этом земельном участке в Сертолово будет введено в эксплуатацию 250 тыс. кв. м жилья. В новом микрорайоне будет проживать 8,4 тыс. человек.

— 456 га Левашовского военного лагеря, которые Александр Соболенко и Юрий Ходько пристроили для жилищной застройки десяти ДНП: «Береговое», «Углово Аэродром», «Левашовский лагерь-1», «Шишкин лес», «Лесная поляна», «Речное», «Северная лица-1», «Северная Лица-2», «Фазенда», «Просторы». Считается, что в рамках возбуждённого уголовного дела сделки по распоряжению данными земельными участками должны быть прекращены.

Но не далее как 27 февраля текущего года собственник земельного участка ДНП «Левашовский лагерь-1», если верить заместителю главы городской администрации по управлению муниципальным имуществом Надежде Рудь (а почему бы ей не верить?), «…получил разрешение на строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с действующим законодательством».

На гектарах, переданных Александром Соболенко «за просто так» ДНП «Левашовский лагерь-1» уже давно бы стояли, пускай, и не многоэтажки, но фундаменты, но существует один юридический казус: де-юре земля находится в собственности партнёров Соболенко, а леса (читай, древесина) числятся за Москвой. По закону застройщик не имеет права рубить сосны и ели без разрешения собственника. Разве, что по беспределу ночью (для чего Бог придумал белые ночи?), пока никто не увидит! Но говорят, что жители примыкающего к «пятну» будущей застройки дома по ул. Дмитрия Кожемякина, которые озаботились сохранением лесного массива, планируют выставлять ночные дозоры.

ДВОЙНОЙ СТАНДАРТ?

Но каков Александр Верниковский? Помните, как муниципальный служащий надувал щёки (и вполне обоснованно) по поводу застройки 92 га за СНТ «Ромашка»!

Но никто не слышал критику Александра Павловича по поводу застройки многоэтажными домами квартала за ул. Пограничной. Разве данных новосёлов ждёт работа в Сертолово, больница, детские сады для их детей и т.д.?

Почему Верниковский не инициировал процедуру отстранения от должности главы администрации Юрия Ходько за подписанное разрешение на строительство многоквартирных домов? Одна из возможных причин подобной непоследовательности Верниковского может состоять в отсутствии личного интереса по стройке возле «Ромашки», и присутствии такового (интереса) по ДНП «Левашовский лагерь-1». А все эти бредни о «решении жилищных проблем сертоловчан за счёт новостроек» – пиар от лукавого. В настоящий момент один из главных застройщиков Сертолово Меркурьев-младший не может пристроить квартиры в хорошие руки в уже построенных домах.

ЗАСТРОЯТ ВСЁ. И ДАЖЕ БОЛЬШЕ

Я не верю в то, что 456 га Левашовского лагеря, пройдя очищение от муниципальных (или каких?) мошенников, вернутся в лоно федеральной собственности. Хотя бы из-за того, что участки по несколько раз перепроданы из рук в руки. И последний собственник будет вопить на всю Центральную улицу Сертолово, что он самый что ни на есть добросовестный.

Но если 456 га снова отпишут федеральному центру, то на примере, почти 92 га возле СНТ «Ромашка» мы знаем, чем закончится этот передел для Сертолово.

Для муниципального образования нет разницы в том, кто получит основной «выхлоп»: местные ребята, или московская бригада. В муниципальной казне не прибавится, зато сильно убудет. Головная боль обеспечена и местным жителям, которые будут делить с новоселами узкие (для такого количества жителей) коридоры городской поликлиники, полосы Выборгского шоссе и т. д.

А с повестки дня не снята прирезка 26 га для малоэтажной застройки к СНТ «Ягодка». К слову сказать, прирезкой в несколько десятков га приросло не только старейшее садоводство Сертолово, но и многие другие садоводства. Продажа земельных участков – понятно, что выше кадастровой стоимости – там в самом разгаре.

Без перерывов на праздники и выходные гудят пилы застройщика в ДНП «Слобода», «Петровское», «Сияние» в Сертолово-2 (напротив муниципального кладбища).

В планах новых собственников 211-КЖБИ постройка в текущем году 100 тыс. кв. м жилья.

Не следует сбрасывать со счетов и застройку 200 га так называемой «второй» и «третей» очередей пос. Западная Лица.

Очевидно, что Александр Дрозденко, Александр Соболенко, Юрий Ходько и т.д., от которых зависит вектор социально-экономического развития муниципального образования, поправки на решение социальных проблем сертоловчан и будущих новосёлов не делают. Получается, что чиновники объединены лишь одной идеей – застроить до основания Сертолово. А затем…

Предположу, что у каждого из них есть куда съехать после застройки последнего квадратного метра муниципального образования. Жители останутся один на один со своими проблемами.

Сергей КОВАЛЕНКО